政策不玩你：禁墅23年后无墅，提醒：某政已去11年…

不是不报，时候未到。

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禁墅令23年，深圳0墅，京港也不乐观

不开玩笑，2017年深圳全新别墅=0。

故，全球奢侈地产没有出炉2017年深圳别墅报告。

至于京港别墅供应，也不乐观。

上海略“独树一帜”，新墅集中东郊。

换句话说，23年“禁墅令”“成绩斐然”。

政府，该乐了。

【画外音】禁墅令的准确解释：是中华人民共和国国土资源部为控制建设用地审批，严禁批准别墅用地的禁令。数据显示：早在1994年，为提高土地利用率，我国就出台规定限制别墅用地；2003年到2012年又连续发布9次，但在禁令背景下别墅一度反倒成为奇货可居的高价房产。2012年深圳还有上千套别墅可售，2017年呢？呈现十位数，并“低调发售”不再占领舆论制高点。最新一次禁墅令发生于2016年9月，只是媒体报道集中10月。

别墅少了，那如今别墅到底咋样了？

两极分化。

顶级的顶卖天价，中等和普通的甚至不及高层顶级豪宅。

后者也压抑了开发商开发别墅的积极性。

第一种“活相”

讨厌！贵死了

以深圳为例：蛇口半山富人区、华侨城燕栖湖畔、大梅沙半山富人区的别墅代言了深圳别墅的“最高标准”，权贵聚集于此，顶级别墅20万-30万元/平左右，与顶级豪宅顶层复式可对标；

海上世界双玺别墅效果图，帆船的味道

以上海为例：上海分三大别墅区：东郊、西郊和佘山。佘山因为离市区较远，到市中心约40km属于度假型别墅区，区域内别墅代表有紫园、世茂佘山庄园等；西郊别墅区起源较早，属于老牌别墅聚集区；东郊年度出售新品多，动辄1000平+建面3000平+占面，售价20万/平左右。

佘山别墅实拍，庄园的味道

第二种“活相”

讨厌！便宜S了

深圳普通别墅甚至不如中心区顶豪最差单位起步价，次中心地带甚至5万/平别墅也是有的。

上海情况略好。

这些年富人纷纷抢住中心区顶豪推高了中心大平顶豪价格。

（顶级）富豪回归中心顶级豪宅，这是最近七年全球趋势，全球石油大亨、诸多政客如卡塔尔第一副首相（海德公园一号业主）、默多克、关之琳、嘉里建设主席们都是全球典型。

这不是本文讨论的重点。本文以禁墅令23年成果数据只是佐证：政府说“禁”的就能禁。土地资源如此稀缺，别墅如此“铺张浪费”，不禁亦无天理。

2

“禁”大平顶豪令，未令必举

别墅之后，谁是政治表现“下家”？

大户豪宅。包括住宅，甚至包括未来的商务公寓（别得意）。

只是政府不再明出“禁大户令”，而是换了一个说法。

啥说法？建筑规范。

建筑规范（Building Codes）是由政府授权机构所提出的建筑物安全、质量、功能等方面的最低要求，这些要求以文件的方式存在就形成了建筑规范，如防火规范、建筑空间规范、建筑模数标准等。其《住宅建筑规范》为国家标准，编号为GB 50368—2005，自2006年3月1日起实施，该规范全部条文为强制性条文，必须严格执行。其中一大核心要点： 

90/70政策出台核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例，对房地产市场的供应结构进行调整和规范，从而保障房地产住宅产品更加合理。让更多的人能够买上房子。

然，如禁墅令一样，“事与愿违”，2006年政令一执行，直接助推了大面积单位房价疯狂上涨！2012年“深圳进入千万级顶级豪宅元年”、2013年-2016年大平面顶级豪宅一路走高，6年大平顶级豪宅房价涨幅超过150%！当前，深圳13万/平大平顶级豪宅成为常态，如非政策控制，顶豪早就飙升15万/平起步价，个别超豪必然已破20万/平，直接碾压曼哈顿、伦敦……

看到了吗？

虽然没有发布“禁大平令”，仅仅70/90已经推动大平顶豪一路冲天。

禁律提升了被禁物的价格。

也就是说：发布禁令只会使禁止的对象表现更反常。

——美国经济学家马克•桑顿在《禁律经济学》

重复：

【禁，则禁】政府说禁，必禁。城市单证大平面高层必控制，尤其２０１６年政策风之后，“一度放松”的７０/９０政策必将再次“严肃执行起来”。

【未雨绸缪房产税】这个点一般人想不明白，就像现在严禁商改住一样，属于隐性的“薅羊毛”与“税收政策”（闭嘴）；

【18０平＋，极品】2本证的１８０平＋产品将是“极品”；

【300平＋，孤品】3本证的300平+产品将是“孤品”；

【400平＋，藏品】4本证的400平+产品将是“藏品”；

【大平顶豪政府“放弃治疗”，任资本化】未来城市大户顶豪只是全球少数顶豪的玩品，79/90政策控制与运营效果斐然，市场的还是市场的，资本的还是资本的，富人的还是富人的，税收的还是税收的，不是你的就不是你的。全球奢侈地产美编可不是跟你绕口。

70/90蔚然成风、大平顶豪凤毛麟角需要多久？禁墅令23年，“禁大户顶豪令”已经11年，未来，300平+住宅将会越来越凤毛麟角。

国际化大都市夜景

3

中国一线城市中心区大平顶豪未令已疯高

换句话说，现在一本正经的大户顶豪尤其一线城市市中心大户顶豪简直就是“官方赠送的物以稀为贵”，必将掌握未来自由市场制高话语权的巨搫。

今天能拥有，莫等待明天。

富人占有顶级产品的速度与国际化程度挂钩。

香港“国际化速度”快于北京上海，所以香港超豪50万起步，顶豪30万起步；

北京上海“国际化速度”超过深圳，京沪顶豪15万起步；

深圳“顶豪国际化速度”2012年才起步，晚于上海顶级豪宅9年，晚于北京顶级豪宅7年……现在一路狂奔追逐。Sorry，目前已经快赶超了。但，还没有真正意义上的赶超。为啥：限价了，不是没涨起来。吭~~

国际化大都市：深圳夜景

所以，大家看到：

香港的顶级豪宅50%被全球富豪占有比如one57、Avenue Park432；

北京上海顶级豪宅约30%被全球富豪占有；

伦敦城市中心顶豪80%倍全球富豪占有比如海德公园一号；

深圳顶级豪宅这个比例可怜到不到5%……

这也是深圳的“上涨”机会。

绝对全球化的顶级产品会呈现什么特征？

以海德公园一号为例：全球商界大亨最富有的人来了，全球政界名流来了，经济基础和上层建筑“都来了”，他们中的每个人都可以“控制全球”某一或者某些领域，海德公园一号可怕的“控制全球马太效应”当是最令人迷恋的焦点。

居移气，养移体，和富豪邻居谈笑间就搞定国际大生意，对买顶级豪宅政经商界亿万富翁们来说，买的不是房子，而是商机。何况，中心区的房子永远都是最保值增值的，买到赚到。

国际化大都市：伦敦海德公园一号，全球最高公寓实景拍摄

自然界有这样一种现象：当一株植物单独生长时，显得矮小、单调，而与众多同类植物一起生长时，则根深叶茂，生机盎然。人们把植物界中这种相互影响、相互促进的现象称之为“共生效应”。人类各界都有“共生效应”现象，英国“卡迪文实验室”从1901年至1982年先后出现了25位诺贝尔获奖者，这是“共生效应”一个杰出的典型。全球政经商界大亨共同选择做“全球最贵顶级豪宅”的业主，这也是可怕的“共生效应”。

这样的“共生效应”，会发生在伦敦海德公园顶豪、美国中央公园顶豪、香港半山顶豪、北京朝阳公园顶豪、上海陆家嘴顶豪、深圳大湾区一带顶豪。这些地方，是富人权贵聚集之地，也是资本富饶之地。趁着今年“政策松动””阶层松动年“，赶紧混进这些圈子。记住：全球奢侈地产去年底到今年提醒你N次了，留待后证。这15年来跟着美编赚成亿万富翁的“地产投资人”很多，每次，要”听得懂“。每次全球奢侈地产的文章，都值得认真看，偶尔高于生活或者数据有点“上浮”，但一定是干货真理。

至于北京朝阳公园顶豪、上海陆家嘴顶豪、深圳大湾区一带顶豪分别有哪些？也请留意本全球奢侈地产，不足的将不断补充。点击阅读原文，查看2017可售的湾区300+，也就是未来的“城市孤品”。

仅供分享。

待10年后证。

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